Đòn bẩy tài chính: vay bao nhiêu là đủ, và điểm gãy nằm ở đâu?
Đòn bẩy không xấu. Đòn bẩy không hiểu mới xấu. Phần lớn khách hàng tôi gặp bị đau không phải vì lãi suất cao, mà vì họ chỉ nhìn con số 18 tháng đầu.
Bẫy 1 — Lãi suất ưu đãi che khuất lãi suất thật
Ưu đãi 6–8%/năm trong 12–24 tháng, sau đó thả nổi theo công thức 'lãi tiết kiệm 13 tháng + biên độ 3,5–4%'. Với mặt bằng hiện nay, lãi thật sau ưu đãi thường rơi vào 10–12,5%/năm.
Hãy luôn tính khả năng trả nợ theo lãi suất sau ưu đãi, không phải lãi ưu đãi. Nếu ở mức đó bạn vẫn thoải mái, khoản vay mới an toàn.
Bẫy 2 — Ân hạn gốc tạo cảm giác nhẹ giả
Ân hạn gốc 24 tháng nghĩa là 2 năm đầu bạn chỉ trả lãi. Đến tháng thứ 25, khoản trả hàng tháng có thể tăng gấp 2–2,5 lần cùng lúc lãi suất hết ưu đãi.
Đây là điểm gãy phổ biến nhất mà tôi chứng kiến trong các đợt bán tháo 2023 và 2025.
Bẫy 3 — Phí phạt trả nợ trước hạn
Thông thường 1–3% dư nợ nếu tất toán trong 3–5 năm đầu. Với nhà đầu tư lướt sóng, khoản này ăn mòn phần lớn lợi nhuận kỳ vọng.
Luôn hỏi bảng phí phạt theo từng năm trước khi chọn ngân hàng, đừng chỉ so lãi suất năm đầu.
Bảng tính 3 dòng tôi bắt mọi khách hàng làm
Ba dòng này mất 10 phút nhưng tránh được 10 năm hối tiếc:
- Dòng 1: Khoản trả hàng tháng ở lãi suất sau ưu đãi (không phải lãi ưu đãi).
- Dòng 2: Thu nhập ròng ổn định × 40% — đây là trần an toàn.
- Dòng 3: Quỹ dự phòng ≥ 6 tháng khoản trả hàng tháng, giữ bằng tiền mặt.
PETER MẠNH HOÀI · CHỐT LẠI
- Tính khả năng trả nợ theo lãi suất thả nổi, không theo lãi ưu đãi.
- Tháng 25 là điểm gãy kinh điển: hết ân hạn gốc trùng hết ưu đãi lãi.
- Không có quỹ dự phòng 6 tháng thì chưa nên dùng đòn bẩy.
ÁP DỤNG VÀO DỰ ÁN THẬT?
