Chọn căn hộ cho thuê: 6 tiêu chí quyết định tỷ suất, không phải view đẹp

Xếp theo mức ảnh hưởng thực tế tới tỷ suất, từ mạnh đến yếu:

• Khoảng cách tới cụm việc làm (dưới 20 phút di chuyển giờ cao điểm).
• Diện tích trong khoảng dễ thuê: 1PN 45–55 m², 2PN 65–75 m².
• Mật độ căn hộ cùng loại trong tòa — càng nhiều căn giống nhau, giá thuê càng bị ép.
• Chất lượng bàn giao & nội thất (căn full nội thất chuẩn tăng 15–25% giá thuê).
• Phí quản lý (mỗi 5.000đ/m²/tháng ăn khoảng 0,3–0,5% tỷ suất).
• Tiện ích thật sự dùng được: hồ bơi, gym, trường học, siêu thị trong bán kính đi bộ.

Tỷ suất ròng = (Giá thuê tháng × 10,5 tháng − phí quản lý năm − chi phí bảo trì ước tính) ÷ tổng vốn bỏ ra (bao gồm thuế, phí, nội thất).

Dùng 10,5 tháng thay vì 12 để phản ánh thời gian trống nhà thực tế. Rất nhiều người tính 12 tháng và ngạc nhiên khi con số thực tế thấp hơn 15%.

Căn hộ đã bàn giao 2–5 năm, gần cụm văn phòng hoặc khu công nghiệp, giá vào 45–65 triệu/m² — nhóm này thường cho tỷ suất ròng 4,8–5,8%.

Ngược lại, căn hộ hạng sang trên 120 triệu/m² thường chỉ đạt 2,5–3,5% ròng; mua nhóm này là mua kỳ vọng tăng giá và giá trị lưu trữ, không phải dòng tiền.